지난 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과가 시행되었는데요, 어떻게 달라지는지 2018년 양도세율과 개정안에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
양도소득세는 부동산 등을 양도했을 때 발생하는 양도 차익에 과세하는 소득세를 말하는데요, 올해부터 분양권에 대한 중과세가 신설되고, 다주택자 중과세율이 조정, 장기보유특별공제율이 달라집니다.
먼저 개정안부터 살펴보면
1. 2018년 1월 1일 이후부터 조정대상지역 내의 분양권 양도 시 50%의 세율이 적용됩니다.
기존에는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율(6%~42%)이 적용되었지만, 올해부터 보유기간에 상관없이 단일세율 50%가 적용됩니다.
단, 조정대상지역이라도 다음의 두 가지 요건을 모두 충족하는 경우에는 기존의 양도세율이 적용됩니다.
① 양도 당시 무주택자로 세대 구성원 중 다른 분양권이 없을 것
② 양도자가 30세 이상이거나 30세 미만인 경우 배우자가 있을 것
2. 다주택자의 경우 조정대상지역 내의 주택 양도 시 중과세가 적용되며, 장기보유특별공제 혜택이 배제됩니다.
1세대 2주택자는 10%의 가산세율이, 1세대 3주택자는 20%의 가산세율이 적용됩니다.
3. 2019년 1월 1일 이후부터 양도 시 장기보유특별공제율이 변경됩니다.
개정 후 연간공제율은 하향 조정되고, 적용기간이 연장됩니다. 단, 1주택자는 기존과 동일하며, 3년 이상 4년 미만 24%, 매년 8%씩 추가 공제되며, 10년 이상 보유 시 80% 한도로 제한됩니다.
■ 양도세 계산 방법
양도세는 과세표준에 기본세율을 곱해서 계산되며, 과세표준은 양도차익에 장기보유공제와 기본공제를 뺀 금액을 말합니다. 하지만, 실납부세액은 산출세액에 지방세(양도소득세의 10%)를 더해야 합니다.
양도소득세＝(양도차익－장기보유공제－기본공제)×세율－누진공제액
양도차익＝실지양도가액－실지취득가액－필요경비
기본공제는 인별, 자산별로 연 1회, 250만원 공제 받을 수 있으며, 미등기 양도자산은 적용 배제됩니다. 필요경비는 취득세나 중개수수료, 수리비용 등이 포함됩니다.
■ 2018년 양도세율
양도세는 보유기간에 따라서 세율이 달라지는데요, 주택의 경우 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율이 적용됩니다.
1. 보유기간에 따른 양도세율
조정대상지역의 경우 다주택자는 가산세율이 적용되며, 분양권은 보유기간에 상관없이 50%가 적용됩니다. 단, 미등기 양도자산은 70%이며, 기타 자산은 보유기간에 상관없이 기본세율이 적용됩니다.
2. 기본세율
올해부터 3억원 구간이 신설되면서 양도차익에 따라 6%~42%의 기본세율이 적용됩니다.
이상 2018년 양도세율과 개정안에 대해서 알아보았는데요, 정확한 세액이 궁금하신 분은 국세청 홈택스의 모의계산기를 이용하시면 됩니다.
참고로 1가구 1주택자의 경우, 2년 이상 보유 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내의 주택을 취득한 경우 2년 이상 실거주 요건이 추가되며, 양도 당시 실거래가액이 9억원을 초과하는 경우에는 제외됩니다.
신고, 납부기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이며, 기한 내에 신고하지 않을 경우 가산세가 부과됩니다. 예를 들어 양도일이 5월 10일이라면 7월 31일까지 신고하면 됩니다.
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